부동산 양도소득세 계산 방법

집이나 건물 등을 팔아 이익을 보았다면 세금을 내야 합니다. 우리가 흔히 양도세라고 말하는 세금입니다. 만일 내가 이사를 가려고 지금 살고 있는 집을 팔면 얼마의 세금을 내야 할까 궁금하시지는 않나요? 집이 여러 채이면 세율이 달라지고 세금도 더 내야 하는데요, 여기서는 그런 것과는 무관하게 부동산 양도소득세의 기본구조와 계산 방법에 대해 알아보겠습니다.

 

부동산 양도소득세 계산 방법

부동산 양도소득세는 양도차익에 대해 부과하는 세금입니다. 양도차익은 부동산을 팔았을 때, 해당 부동산을 취득해서 양도하기까지 들어간 모든 비용을 빼고 남은 이익을 말합니다. 이 양도차익에 얼마의 세금이 부과할지에 대한 기준은 아래의 양도소득세 계산구조를 보면 이해하실 수 있습니다.

 

 

부동산 양도소득세를 계산하는 흐름은 다음과 같습니다.

부동산 양도소득세 계산구조

 

1. 양도차익 구하기

부동산 양도차익은 다음과 같이 구합니다.

양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익 

 

양도가액

양도가액은 간단합니다. 해당 부동산을 파는 금액이지요.

 

취득가액

취득가액은 해당 부동산을 매입한 금액과 취득 시 발생한 부대비용을 합한 금액입니다.

예를 들어 10억 원짜리 부동산을 사면서 부대비용이 4천만 원 들었으면 취득가액은 10억 4천만 원이 됩니다.

 

취득 시 인정되는 부대비용은 다음과 같습니다.

º 취득세, 등록세

º 중개수수료

º 채권할인비용

※ 만일 해당부동산을 경매로 취득했다면, 체납관리비, 대항력 있는 세입자의 전세보증금 등도 취득 부대비용에 포함됩니다.

 

필요경비

필요경비는 부동산을 보유하면서 지출된 비용 중에서 해당 부동산의 자산적 가치를 증가시킨 비용(자본적 지출)에 대해서만 인정합니다.

 

필요경비로 인정되는 비용

º 베란다 새시비용

º 거실 및 방 확장공사비용

º 난방시설 교체비용

º 시스템에어컨 설치비용

 

필요경비로 인정되지 않는 비용

º 벽지, 장판, 싱크대, 주방기구 설치비용

º 옥상 방수공사비용

º 타일, 변기, 욕조 공사비용

º 보일러, 에어컨 수리비용

 

그리고 해당 부동산을 매도하면서 지출한 중개수수료도 비용도 필요경비로 인정됩니다.  

 

필요비용으로 인정받기 위해서는 세금계산서, 계산서, 신용카드전표, 현금영수증 등의 적격 증빙서류가 있거나, 은행 이체내역서 등과 같이 비용지출을 입증할 수 있는 자료가 있어야 합니다. (은행 이체내역 없이 간이영수증만 있으면 인정되지 않습니다)

 

여기서는 양도소득세를 계산하는 기본구조와 계산방식에 대해 설명하는 것이므로, 1세대 1주택 비과세 등의 조건은 고려하지 않았습니다. 비과세 요건과 고가주택 및 각종 예외 케이스에 대해서는 별도로 다루도록 하겠습니다. 

 

 

2. 양도소득금액 구하기

양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제를 차감하여 구합니다.

양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

 

장기보유특별공제

장기보유특별공제란 부동산을 팔 때 해당 부동산을 보유하고 있었던 기간에 비례해서 일정금액을 양도차익에서 공제해 주는 것을 말합니다. 이때 보유기간은 최소 3년 이상이어야 공제대상이 됩니다.   

 

º 공제대상 : 3년 이상 보유한 부동산

º 공제금액 : 양도차익 x 보유연수 x 장기보유특별공제율

 

▶  장기보유특별공제율

장기보유특별공제율은 일반적으로  2%이며 보유기간이 최대 15년까지 적용됩니다. 그런데 1세대 1주택이면서 2년 이상 거주했다면 보유기간과 거주기간 각각에 4%를 적용받을 수 있습니다. 이 경우는 보유기간을 최대 10년까지 적용하게 됩니다.

 

▶  일반적인 경우의 장기보유특별공제율

º 장기보유특별공제율 : 2% 

º 공제한도 : 2% x 15년 = 30%

 

ex) 다음 부동산의 양도소득금액은? (다주택)

1) 양도차익 3억, 보유기간 10년

  3억 - (3억 x 10년 x 2%) = 3억 - 6천만 = 2억4천만

 

2) 양도차익 3억, 보유기간 20년

  3억 - (3억 x 15년 x 2%) = 3억 - 9천만 = 2억1천만

  ※ 보유년수 최대한도 15년 적용

 

▶  1세대 1주택의 장기보유특별공제율

º 장기보유특별공제율 : 4% 

º 공제한도 : 4% x 10년(보유) + 4% x 10년(거주) = 80%

 

ex) 다음 부동산의 양도소득금액은? (1세대 1주택)

1) 양도차익 3억, 보유기간 5년, 거주기간 2년

  3억 - (3억 x 5년 x 4%) - (3억 x 2년 x4%)  = 3억 - 6천만 - 2천4백 = 2억1천6백만

 

2) 양도차익 3억, 보유기간 15년, 거주기간 15년

  3억 - (3억 x 10년 x 4%) - (3억 x 10년 x 4%)= 3억 - 1억2천만 - 1억2천 = 6천만

  ※ 보유년수 및 거주년수 최대한도 10년 적용

 

3. 양도소득 과세표준 구하기

양도소득 과세표준은 양도소득금액에서 양도소득 기본공제를 차감하여 구합니다.

양도소득금액 - 양도소득기본공제 = 양도소득 과세표준

 

양도소득기본공제

부동산의 양도소득기본공제 금액은 250만원으로 1년에 1회 공제받을 수 있습니다. 만일 1년에 2번 이상 부동산을 양도한다면, 양도소득기본공제는 첫 번째 양도하는 부동산에 대해서만 공제받을 수 있습니다.

 

 

4. 산출세액 구하기

산출세액은 양도소득 과세표준에 양도소득세율을 곱하여 산출합니다.

양도소득 과세표준 x 세율 = 산출세액

 

세율

2년 이상 보유한 부동산에 대해서는 양도소득 과세표준에 따라 누진세율이 적용되나 2년 미만의 단기보유 부동산에 대해서는 단일세율을 적용합니다.

 

2년 이상 보유 부동산 (2023년 기준) 

양도소득 과세표준	세율	누진공제액
1천4백만원 이하	6%	-
1천4백만원 초과 ~ 5천만원 이하	15%	1,260,000
5천만원 초과 ~ 8천8백만원 이하	24%	5,760,000
8천8백만원 초과 ~ 1억5천만원 이하	35%	15,440,000
1억5천만원 초과 ~ 3억원 이하	38%	19,940,000
3억원 초과 ~ 5억원 이하	40%	25,940,000
5억원 초과 ~ 10억원 이하	42%	35,940,000
10억원 초과	45%	65,940,000

 

▶  2년 미만 단기보유 부동산

2년 미만의 단기보유 부동산은 실수요목적이 아닌 투자목적으로 취득한 것으로 보기 때문에 높은 세율을 적용하고 있습니다.

º 토지, 건물

  · 1년 미만 : 50%

  · 1년 이상 ~ 2년 미만 : 40%

 

º 주택 조합원입주권

  · 1년 미만 : 70%

  · 1년 이상 ~ 2년 미만 : 60%

 

º 주택분양권

  · 1년 미만 : 70%

  · 1년 이상 : 40%

 

※ 조정대상지역의 다주택자의 양도세 중과에 대해서는 현재 한시적 유예기간이 1년 더 연장되었고(2024년 5월), 그 이후 계속 유지될지 여부도 불투명하므로 본 설명에서는 다루지 않겠습니다. 이에 대해서는 이후 변경사항이 있을 때 말씀드리겠습니다. 

 

 

5. 납부세액 구하기

이제 부동산 양도소득세 계산의 마지막 단계입니다. 위에서 계산된 산출세액에 세액감면 금액을 제하여 최종적으로 납부세액을 산출합니다.

만일 가산세가 있다면 이는 추가로 더해야 합니다. 

산출세액 - 세액감면 + 가산세 = 납부세액

 

세액감면

세액감면은 산출된 세액에 대해 법에서 정한 비율만큼 세금을 감면해 주는 것입니다. 토지와 주택에 대해 세액을 감면해주고 있는데, 토지는 주로 농지와 관련이 있고 주택은 임대주택, 미분양주택, 신축주택과 관련된 사항입니다. 세액감면은 법개정도 빈번하고 내용도 복잡해서 일반인이 이해하기에 매우 난해한 부분입니다. 여기서는 세액감면 제도라는 것이 있다고만 이해하고 실제 양도 시에는 법무사의 도움을 받는 것이 좋습니다. 

 

가산세

양도소득세는 부동산을 양도한 사람이 스스로 신고·납부하는 세금입니다. 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 납부해야 하는데, 신고하지 않거나, 적게 신고하거나, 제때 납부하지 않거나 하면 가산세를 추가로 납부해야 합니다.

 

º 무신고 가산세율 : 20%

º 과소신고 가산세율 : 10%

º 미납 가산세율 : 미납기간 x 2.2/10,000

※ 장부조작 등 고의적으로 납세금액을 속이는 행위가 적발되면 부정행위로 간주하고 40%의 가산세가 적용됩니다.

맺음말

이것으로 부동산 양도소득세가 어떻게 산출되는지 알아보기 위해 부동산 양도소득세의 기본구조와 세부적인 계산방법을 살펴보았습니다. 기본적인 개념을 쉽게 이해하기 위해 예외 사항은 최대한 배제하였습니다. 이 글로 부동산 양도소득세의 기본개념에 대해 이해하는데 조금이라도 도움이 되었길 바랍니다. 예외사항들은 조만간 별도의 글로 올리도록 하겠습니다.