물권이란? 8가지 종류의 기본 개념 알아보기

물권이란 부동산 등의 물건에 대해 행사할 수 있는 가장 강력한 권리로써, 물권이 한번 설정되면 해당 부동산은 개인 간의 협의나 거래 등으로는 소멸시킬 수 없습니다.

 

물권의 종류는 소유권, 점유권, 유치권, 질권, 저당권, 지상권, 지역권, 전세권 8가지가 있습니다.

 

이번 글에서는 이 8가지 물권의 기본 개념을 알아보겠습니다.

.

 

 

물권은 크게 본권, 담보권, 용익권으로 나눌 수 있습니다.

 

본권

 

본권은 소유권과 점유권으로 나뉩니다.

소유권

소유권은 가장 기본적인 권리로 부동산에 소유에 관한 권리입니다.

 

우리가 부동산 중개소를 통하여 아파트를 산다고 할 때, 바로 소유권을 샀다고 볼 수 있습니다. 부동산을 매매로 사거나, 경매로 낙찰받는 것 모두 해당 부동산의 소유권을 취득하는 것입니다.

 

점유권

다른 권리에 비해 점유권은 약간은 생소하게 생각될지 모르겠으나 부동산 권리에서 매우 중요한 의미가 있습니다.

 

만일 경매를 통해서 낙찰받고 나서 잔금을 치르면 그 부동산 소유권을 취득합니다. 그런데 소유권을 취득했다고 해서 그 부동산의 점유권까지 자동으로 넘어오는 것은 아닙니다.

 

만일 기존에 살고있는 사람이 있고 자발적으로 나가지 않는 다면 소유권이 있다 해도 강제로 내보낼 수 없습니다. 그 이유는 현재 살고 있는 사람은 그 부동산에 점유권을 가지고 있기 때문입니다. 이렇듯 점유권도 물권이기 때문에, 그 부동산에 대해서 강력한 권한을 갖습니다.

 

경매를 통해서 부동산의 소유권만을 취득한 낙찰자가 점유권까지 가져오기 위해서는, 점유자와 협의하여 자발적으로 나가게 하거나, 법원에 인도명령 신청을 해서 강제집행이라는 법적인 절차를 밟아야 합니다.

 

담보권

 

담보권은 채권자가 받을 돈을 채무자가 제대로 이행하지 않을 때를 대비해 채무자의 부동산 등의 물건에 채권자의 권리를 설정한 것입니다.

 

담보권의 종류에는 유치권, 질권, 저당권이 있습니다.

유치권

유치권은 부동산 등의 물건과 관련하여 받을 채권이 있을 때, 그 채권을 변제받을 때까지 해당 물건을 유치하고 누구에게도 넘겨주지 않을 수 있는 권리입니다.

 

예를 들어, 부동산을 수리하고 공사대금을 받지 못했을 때, 그 공사업자는 공사대금을 받을 때까지 해당 부동산을 유치할 수 있는데, 이 경우를 유치권을 행사한다고 합니다.

 

저당권

저당권과 질권은 모두 빌려준 돈을 받지 못할 때를 대비하여 물건을 담보로 잡는 것은 동일합니다. 둘 간의 차이는 다음과 같습니다.

 

저당권은 효력이 발생하려면 등기를 해야 합니다. 예를 들어 돈일 빌려주고 부동산을 담보로 근저당을 설정하는 것입니다. 즉 저당권은 등기할 수 있는 물건을 담보로 설정할 때 만 가능한 권리입니다. 따라서 부동산이나, 차량 같은 등기가 있는 물건에 대해 저당권을 활용할 수 있습니다.

 

질권

질권은 등기할 수 없는 물건을 담보로 할 때 활용하는 권리입니다. 예를 들면 돈을 빌려주고 시계를 맡아두는 전당포가 대표적인 사례입니다. 이때 전당포에는 빌려준 돈을 갚을 때까지 시계를 돌려주지 않고 담보로 가지고 있을 수 있는 권리가 생기는데, 이것이 질권입니다.

 

일반적으로 저당권은 부동산을, 질권은 동산을 담보로 합니다.

 

그러나 예외적으로 부동산에 걸려있는 권리를 담보로 잡는 경우는 질권도 등기할 수 있습니다. 예를 들어, 부동산에 걸려있는 저당권을 담보로 질권을 설정하는 경우, 이 때는 질권도 등기가 된다는 점을 참고하시기 바랍니다.

 

용익권

 

용익권은 타인의 부동산을 내가 사용할 수 있는 권리입니다. 용인권에는 지상권, 지역권, 전세권이 있습니다.

지상권

지상권은 타인의 토지에서 필요에 따라 나의 물건을 사용할 수 있는 권리입니다.

 

예를 들어, 고압선을 설치하려면, 면, 한국전력은 고압선이 지나가는 임야나 토지 등의 부동산에 지상권을 설정해야만 합니다. 이때 해당 부동산 소유주와의 계약을 통해 지상권을 획득하여 부동산등기상에 지상권을 등기합니다.

 

지역권

지역권 특정 토지가 다른 토지에 설정하는 권리입니다. 지역권의 특징은 권리를 갖는 주체가 토지라는 점입니다.

 

예를 들어 도로에 인접하지 않은 내 소유의 맹지에 건축을 하려면 도로와 접한 타인의 토지를 사용할 수 있어야 하는데, 이때 맹지가 타인의 해당 토지에 설정하는 것이 지역권입니다.

 

권리의 주체가 사람이 아니라 토지인 것은, 소유자가 바뀌더라도 정해진 기간 동안의 권리가 존속되게 하기 위해서입니다.

 

위 그림을 예로 들자면, 토지 B의 소유자가 바뀌더라도, 등기상에 지역권이 설정된 기간 동안은 토지 A를 사용할 수 있게 됩니다.

 

전세권

전세권은 정해진 기간만큼 타인의 주택 등의 부동산을 사용할 수 있는 권리입니다.

 

전세권은 물권이라 당연히 해당 부동산의 등기에 기재되는 권리입니다. 간혹 부동산 중개소에서 체결하는 전세 계약을 전세권으로 잘못 알고 계시는 분이 있는데, 그것은 부동산 임대차계약입니다.

 

전세권은 전세권계약에 따라 등기부등본에 설정해야만 전세권의 물권 효력이 발생합니다.